Imóveis, agrário e agronegócio

Esta página é sobre o quê?

Sobre comprar, vender e regularizar imóveis, na cidade e no campo. Também fala de arrendamento e parceria rural, das regras ambientais da propriedade rural e de contratos do agronegócio.

Vou comprar um imóvel. O que conferir antes?

Comece pela matrícula. Ela é o registro do imóvel no cartório de registro de imóveis da cidade onde ele fica. Cada imóvel tem a sua (Lei 6.015/1973, art. 176).

A certidão da matrícula mostra quem é o dono e se existe penhora (bloqueio pela Justiça por causa de dívida), hipoteca (imóvel preso a um empréstimo) ou outro registro. Qualquer pessoa pode pedir essa certidão, sem explicar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17).

Também vale saber se quem vende tem dívidas ou processos que possam atingir o imóvel.

Escritura e registro: qual é a diferença?

• Escritura pública: é o documento da compra, feito no cartório de notas (o tabelionato). Em regra, a lei exige escritura quando o imóvel vale mais de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108).
• Registro: é a anotação da compra na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Só com o registro o imóvel passa para o nome de quem comprou. Até lá, a lei continua considerando dono quem vendeu (Código Civil, art. 1.245).

Por isso, pagar e assinar a escritura não bastam. O último passo é o registro.

Comprei com “contrato de gaveta”. Quais são os riscos?

“Contrato de gaveta” é o nome popular do contrato de compra feito só entre as partes, sem escritura e sem registro. O imóvel continua no nome de quem vendeu.

Isso traz riscos. O imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor ou vendido de novo a outra pessoa. Se o vendedor falecer, a passagem para o nome do comprador passa a depender dos herdeiros.

Para quem pagou tudo e não recebeu a escritura, a lei prevê a adjudicação compulsória: o registro do imóvel em nome do comprador quando o vendedor não passa a escritura. O pedido pode ser feito na Justiça ou no cartório de registro de imóveis, com advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-B).

O imóvel não tem escritura. Dá para regularizar?

Em muitos casos, existe um caminho na lei. Ele depende da história do imóvel e dos papéis que existem. Alguns exemplos:

• Comprado por contrato, sem escritura: buscar a escritura com o vendedor ou com os herdeiros, ou pedir a adjudicação compulsória.
• Ainda no nome de quem faleceu: primeiro vem o inventário. Veja a página de família e sucessões.
• Bairro ou loteamento inteiro sem escritura: a lei prevê a Regularização Fundiária Urbana (Reurb). A prefeitura conduz o procedimento, e os próprios moradores podem pedir (Lei 13.465/2017, arts. 14 e 30).
• Posse antiga, sem nenhum papel de compra: pode ser caso de usucapião.

O que é usucapião?

É uma forma de se tornar dono pela posse longa: usar o imóvel como se fosse dono, sem interrupção e sem que ninguém se oponha. A lei prevê vários tipos, com prazos diferentes. Os principais são (Código Civil, arts. 1.238 a 1.242):

• 15 anos de posse, mesmo sem documento de compra. O prazo cai para 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos.
• 10 anos para quem tem um documento de compra (o chamado justo título) e age de boa-fé.
• 5 anos em área rural de até 50 hectares, para quem mora na terra, a torna produtiva com o próprio trabalho ou o da família e não tem outro imóvel (também na Constituição, art. 191).
• 5 anos em área urbana de até 250 metros quadrados, usada como moradia, para quem não tem outro imóvel (também na Constituição, art. 183).

Terra pública, que pertence ao governo, não pode ser adquirida por usucapião (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único).

A usucapião pode ser feita em cartório?

Pode. Além do caminho da Justiça, a lei permite o pedido direto no cartório de registro de imóveis, sempre com advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-A).

O pedido reúne, entre outros papéis, uma ata notarial, que é um documento feito pelo tabelião sobre o tempo de posse, e a planta do imóvel assinada por um profissional habilitado. Se alguém apresenta uma oposição com fundamento, o caso segue para a Justiça (mesmo artigo, § 10).

Vou dividir ou vender um imóvel rural. O que é georreferenciamento?

É a medição da área feita por um profissional habilitado, com as coordenadas exatas dos limites, e certificada pelo Incra.

O cartório exige o georreferenciamento para dividir um imóvel rural. Para registrar a venda, ele também é exigido, conforme os prazos fixados pelo governo federal (Lei 6.015/1973, art. 176, §§ 3º a 5º).

Como funcionam o arrendamento e a parceria rural?

São os dois contratos que a lei prevê para usar, por um tempo, a terra de outra pessoa na atividade rural (Estatuto da Terra, Lei 4.504/1964, art. 92):

• Arrendamento: o dono cede o uso da terra a outra pessoa, chamada arrendatário, e recebe um valor combinado, como um aluguel (Decreto 59.566/1966, art. 3º).
• Parceria: o dono cede a terra ou os animais, e os dois dividem os riscos e os resultados da produção (mesmo decreto, art. 4º).

O contrato pode ser escrito ou verbal. Mesmo assim, cada parte pode exigir que ele seja feito por escrito (Decreto 59.566/1966, art. 11).

Quais regras do arrendamento e da parceria mais geram dúvida?

• Prazo mínimo: no arrendamento, o regulamento fixa o mínimo conforme o uso da terra (Decreto 59.566/1966, art. 13):
  • 3 anos para lavoura temporária, como soja e milho, e para pecuária de pequeno e médio porte;
  • 5 anos para lavoura permanente e para pecuária de grande porte;
  • 7 anos para exploração florestal.
• Contrato sem prazo: considera-se feito pelo prazo mínimo de 3 anos (Estatuto da Terra, art. 95, II).
• Colheita: o contrato só termina depois de concluída a colheita (Estatuto da Terra, art. 95, I).
• Prazo na parceria: se as partes não combinam um prazo, a lei fixa o mínimo de 3 anos. Se houver colheita em andamento no fim do prazo, ela pode ser concluída (Estatuto da Terra, art. 96, I).
• Renovação: o arrendatário tem preferência para renovar, nas mesmas condições oferecidas por outros interessados. O dono pode pedir a terra de volta para explorar ele mesmo ou por meio de um filho, neto ou outro descendente. Para isso, precisa avisar o arrendatário formalmente até 6 meses antes do fim do contrato (Estatuto da Terra, art. 95, IV e V).
• Venda da terra: a venda não encerra o contrato, e quem compra assume o lugar do antigo dono. O arrendatário também tem preferência para comprar, nas mesmas condições oferecidas a outros (Estatuto da Terra, art. 92, §§ 3º e 5º).

Há detalhes e exceções. Cada contrato precisa ser lido com atenção.

O que é o CAR?

O Cadastro Ambiental Rural (CAR) é um cadastro público e eletrônico, obrigatório para todo imóvel rural, seja de propriedade ou de posse (Lei 12.651/2012, art. 29).

Ele reúne as informações ambientais da área, como:

• Áreas de preservação permanente (APP): áreas protegidas por lei, como as margens de rios e o entorno de nascentes (art. 4º).
• Reserva legal: a parte do imóvel que deve manter a vegetação nativa (art. 12). Mato Grosso fica na Amazônia Legal, e ali a porcentagem muda conforme a vegetação: floresta, cerrado ou campos (arts. 3º, I, e 12).

O CAR não é documento de propriedade nem de posse da terra (art. 29, § 2º).

Recebi um auto de infração ambiental. O que fazer?

O auto de infração é o documento em que o órgão ambiental aponta uma infração e aplica, por exemplo, uma multa. Pode vir junto um embargo, que proíbe usar a área ou continuar a atividade (Decreto 6.514/2008, art. 3º).

Existe prazo para a defesa. Nos processos federais, como os do Ibama, são 20 dias, contados de quando a pessoa toma conhecimento do auto (Decreto 6.514/2008, arts. 96, § 5º, e 113). A Lei 9.605/1998 prevê o mesmo prazo (art. 71).

Autos de órgãos do Estado seguem também as regras estaduais. Guarde o auto e confira o prazo informado na notificação.

O mesmo fato pode gerar três consequências separadas: a punição no órgão ambiental, como a multa, a obrigação de reparar o dano e um processo criminal (Constituição, art. 225, § 3º). Sobre a parte criminal, veja a página de advocacia criminal.

O que olhar antes de assinar um contrato do agronegócio?

No campo, são comuns a venda da safra antes da colheita, a compra de insumos a prazo e os financiamentos. Antes de assinar, vale ler com calma a quantidade, a qualidade, as datas de entrega e o que acontece em caso de atraso.

Um documento muito usado é a Cédula de Produto Rural (CPR). Nela, o produtor promete entregar produtos rurais numa data combinada. Existe também a CPR financeira, paga em dinheiro (Lei 8.929/1994, art. 1º).

Se a CPR não é cumprida, ela pode ser cobrada na Justiça por meio de execução, um tipo de processo de cobrança que já parte do documento assinado (Lei 8.929/1994, arts. 4º-A, § 2º, e 15).

Quando o assunto é de uma empresa rural ou de uma cooperativa, veja também a página de advocacia para empresas.

Como o escritório atua nesta área?

• Análise da matrícula e dos documentos antes de comprar, vender ou arrendar.
• Contratos de compra e venda, arrendamento, parceria e outros contratos rurais: escrever, revisar e negociar.
• Regularização de imóveis urbanos e rurais, inclusive usucapião e adjudicação compulsória, no cartório ou na Justiça.
• Defesa em autos de infração e em processos ambientais.
• Atuação quando há desacordo, por acordo ou na Justiça.

Se o seu assunto não aparece aqui, conte pelo WhatsApp e o escritório diz se atua no tema.

Como falar com o escritório?

Você pode escrever pelo WhatsApp (66) 99910-1919 (abre o WhatsApp), ligar para a unidade de Colíder no (66) 3191-0319 ou mandar e-mail para contato@ammadvocacia.com. Em Sinop, o e-mail da unidade é contatosinop@ammadvocacia.com.

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